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概要

平成１０年度税制改正
により大幅な緩和措置

譲渡資産・買換資産
取得時期

譲渡益と買換資産に
付す取得価額

メリット、デメリット

適用を受けるための手続

独断と偏見の
買換えアドバイス

不動産収入台帳
ダウンロード

収益性の低い不動産から高い不動産への組換え
（特定の事業用資産の買換え特例を使った不動産の組換え）

概要

資産の組替には二つの方法があります。 一つは物と物の交換です。交換はお互いに相手の資産を欲しいと思い、且つ交換資産の価額が折り合う必要があります。 しかし、そんな都合の良い相手はめったに見つかるものではありません。 もう一つは買換えです。所有する資産を売却して、欲しい資産を買う方法です。 これなら譲渡する相手と買換え資産を購入する相手が異なりますから、 別々に交渉が可能となり、選択の自由度は大きく広がります。 しかし、問題は税金です。 通常、譲渡益に対して税金が課税されますので、手許に残る買換え資金は譲渡価額から譲渡税、譲渡費用を差し引いた残りということになります。 ここで、譲渡して納税後、手許にどれだけ資金が残るか計算してみましょう。 長期所有資産の譲渡で概算取得費の場合、譲渡税と諸費用の合計額は譲渡価額の約２２％（下記の計算を参照）になりますので、手許残資金は約７８％ということになります。　　 Ａ：譲渡価額 Ｂ：譲渡資産の概算取得費　Ａ×５％（取得費が不明な場合の例） Ｃ：仲介手数料　　　　　　　　Ａ×約３％ Ｄ：その他の費用　印紙代、測量費等　Ａ×１％ Ｅ：譲渡所得税　　　　　　　　（Ａ−Ｃ−Ｄ）×２０％ 買換え資産に投資できる資金は、単純計算で譲渡価額より２２％ダウンすることになり、 買換えに諸費用がかかりますので、実際には、投資資金はさらに目減りすることになります。 これでは高収益資産に組換えても、ダウンした資金を取り戻すのは並たいていではありません。 そこで、売った資産の代わりに事業用資産を取得（買換え）した場合には一定要件のもと、一定割合には譲渡がなかったものとし、残りについてのみ課税する制度があります。 これは一定割合が非課税ということではなく、買換えた部分については投資の継続とみなし、買換えた部分のうち一定割合について課税の繰り延べる（買換えた資産を次に譲渡したときに課税）制度です。 これを「特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例」 （長いので以下「事業用資産の買換え特例」と言います。） 例えば一定要件を満たす貸駐車場（相続した土地で取得費不明）を１億円で譲渡して、都心に賃貸マンションを同額で購入した場合、通常では１８２０万円ぐらいの税金がかかります。 しかし、この特例を使うと譲渡金額の８０％（８０００万円分）が課税の繰り延べを受けられますので３６４万円ぐらいの税金で済むことになります。つまり、手許に残る資金は約１４５６万円増加 することになります 事業用資産の買換え特例にはいくつかの種類がありますが、 ここでは資産家の方に一番関連の深い長期所有資産の買換えの特例（措置法３７条１７号）に絞って解説します。

大幅な緩和措置が講じられまています

以上のような改正により、たいへん使いやすい制度となりました。

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譲渡資産・買換え資産・取得時期　　　

• 国内にある土地等・建物又は構築物で譲渡をした年の１月１日現在で所有期間が１０年超のもの
• 相続で取得した場合には被相続人の取得日からカウントする

事業の範囲

譲渡資産は事業又は準事業の用に供されているもので相当の対価を得て継続的に行われているものを言います。

従って小規模の不動産賃貸業の土地等や農業用の農地で所得の申告（赤字申告含む）をしていれば
準事業として対象になることになります。

買換え資産

• 国内にある土地等、建物、構築物又は機械装置等
• 但し土地等の場合は譲渡土地等の面積の５倍までで、その５倍を超える部分の面積は特例を受けることが出来ません。

事業の範囲

譲渡資産と変わりありませんが、譲渡資産との結びつきは不用です。
また、その取得の日から１年以内に事業のように供することが必要です。

何時まで取得したら良いか？

原則として譲渡資産を譲渡した年の前年から翌年までの３年の間

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譲渡益と買換え資産に付す取得価額

１）譲渡収入＝買換え資産の取得価額　の場合

譲渡収入の８０％が課税の繰延べを受けることが出来ます。　

譲渡益　＝　�@　−　�A

買換資産に付す取得価額　＝　Ａ　＋　Ｂ

２）譲渡収入＜買換え資産の取得価額　の場合

譲渡収入の８０％が課税の繰延べを受けることが出来ます。

譲渡益　＝　�@　−　�A

買換資産に付す取得価額　＝　Ａ　＋　Ｂ

　３）譲渡収入＞買換え資産の取得価額　の場合

買換え資産の取得価額の８０％相当額が課税の繰延べを受けることができます。

譲渡益　＝　�@　−　�A

買換資産に付す取得価額　＝　Ａ　＋　Ｂ

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メリット、デメリット

メリット

• 譲渡税の流失が抑制され、キャッシュの流入が増加し経営が安定する
  • 手取りが多くなる。
• 換金性が高くなる
  • 将来、資産を譲渡する必要が出てきた場合に、低収益より高収益物件の方が売りやすく、価額も有利になる。
• 相続税の小規模宅地の特例の適用上、有利になる場合がある。
  • 小規模宅地等の特例は適用面積が制限されているので単価（路線価）が高いほうが減額金額が多くなる。
    したがって、高収益物件の方が減額金額が多く算出される。

デメリット

• 減価償却費が単独取得より少なく計上される
  • 買換えの対象となった（課税の繰延べを受けた）部分の取得費は譲渡資産の取得費を引き継ぐため、
    同じ資産を単独取得した場合よりも少なく計上される。
    また、買換え資産を譲渡した場合には譲渡益が大きく計上される可能性があります。
• 取得日は引き継がない
  • 買換え資産の取得日は、買換え資産の引渡しを受けた日（建築が完了した日）となりますので
    買換え資産を短期間に譲渡した場合は短期譲渡課税になる可能性があります。

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適用を受けるための申告手続き

事業用資産の買換え特例を受けようとする場合は
譲渡資産の譲渡申告書に所定の書類を添付して所得税の申告をする必要があります。

また、申告時にまだ買換え資産を取得していない場合には、
買換える予定の資産について「買換え承認申請書」を税務署長に提出し、
買換え資産の見積り額について承認を得る必要があります。

この場合、後日買換え資産を取得した場合には
その取得をした日から４月以内に先に承認を得た見積り額と実際取得額の差額について申告をする必要があります。

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賃貸用不動産の買換えアドバイス

• 目的は何か。年金として、相続税対策、所得税対策、値上がり・・・・
• 地方より都市圏（値下がり率が低い）
• 郊外より都心（需要増が予想される）
• 不便なところより駅近く（住宅のだぶつき）
• 事業用より居住用（管理が楽、手間がかからない）
• ファミリーマンションよりワンルーム（投資利回りが高い）
• 新築マンションより中古
• 量より質（競争力のない物件は家賃で勝負することになる）
• 業者の言葉を鵜呑みにするな（都合の悪い話はしない）
• 必ず現地行って自分の目で見る、いくつも見る
• 他の業者の物件も見る
• 家族にも見てもらう
• 自分でも住みたいような物件を選ぶ
• 建物を見る、居住者を見る、管理を見る
• 利回りよりも安定
• 家賃保証なんてあてにするな
• 直感が大切
• 相続のことも考えて
• 将来よりは今
• 採算は十分か？
• 持ち出しはないか？
• 借入金利は将来の上昇も計算に入れているか？

　

平成21年度税制正（先行取得した場合の特例の創設）

平成２１〜２２年中（２年間）に、土地等を取得したら 将来この特例を受けるかもしれないので税務署に届出をします。 上記土地等を取得してから１０年以内に別な土地を譲渡して譲渡益が出た場合には その譲渡益の８０％（平成２２年中に取得した場合は６０％）の買換え特例が適用できるというものです。 １０年先のことはわかりません。土地取得時は、将来の売却予定がなくても、平成２１年、２２年中に土地を取得した場合には、届出をすることが肝要かと思います。

平成２１年度税制改正大綱（財務省）　　

個人事業者又は法人が、平成21年１月１日から平成22年12月31日までの期間内に、国内にある土地等（棚卸資産を除く）の取得をし、その取得の日を含む事業年度の確定申告書の提出期限までにこの特例の適用を受ける旨の届出書を提出している場合において、その取得の日を含む事業年度終了の日後10年以内に、その事業者の所有する他の土地等（棚卸資産を除く）の譲渡をしたときは、その先行して取得をした土地等について、他の土地等の譲渡益の100分の80相当額（その先行して取得をした土地等が平成22年１月１日から平成22年12月31日までの期間内に取得をされたものである場合には、100分の60相当額）を限度として、圧縮記帳ができることとする。

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